Le vieillissement de la génération des baby-boomers et le désir des Français de bénéficier le plus longtemps possible de leur indépendance ont créé de nouveaux besoins en logement. Pour répondre à la demande des seniors autonomes, le marché privé propose des logements sécurisés dans des résidences-services, offrant des prestations collectives à la carte.
Cette nouvelle réalité présente de réelles opportunités pour les particuliers : l’investissement locatif en résidence senior. Mais si l’investissement dans la pierre est toujours aussi attractif, il est important de connaître aussi bien les avantages que les risques de ce placement. Retrouvez les conseils de Cap Retraite pour bien investir en résidence senior.
Pourquoi faire un investissement locatif en résidence senior ?
Opter pour l’investissement locatif a plusieurs avantages :
- constitution d’un patrimoine immobilier avec perception de loyers réguliers ;
- rendement élevé, par rapport à d’autres biens immobiliers ;
- investissement dans l’immobilier neuf, un atout par rapport à l’ancien ;
- gestion du bien effectuée par l’exploitant de la résidence-services : vous n’avez pas besoin de rechercher des locataires ;
- avantages fiscaux permettant de réduire ses impôts.
Avec un rendement de 4 à 4,5 %, l’investissement locatif en résidence senior a de quoi séduire, d’autant plus qu’il semble avoir de beaux jours devant lui. En effet, l’allongement de l’espérance de vie et l’intérêt accru de la génération papy-boom pour des solutions de logement adaptées à ses attentes ont fait apparaître un important besoin pour ces maisons de retraite d’un style différent.
La notion d’investissement locatif en résidence senior est née dans le sillage du marché relativement récent des résidences-services. Leur spécificité : elles réunissent des logements privatifs et des parties communes (salle de sport, accueil, piscine, restaurant…). Le public des résidences-services est donc constitué de personnes âgées de 75 ans et plus à la recherche d’un cadre sécurisé et de services à la carte (restauration, activités, gardiennage, téléassistance…). Leur souhait : garder leur indépendance, mais vivre dans un environnement adapté au vieillissement.
Les résidences-services sont peu nombreuses (environ 1 000, à côté de près de 10 000 maisons de retraite de type Ehpad et résidences-autonomie). C’est l’une des raisons qui rend l’investissement locatif en résidence senior attractif.
Les gestionnaires proposant ces placements mettent ainsi en avant la réglementation restrictive sur la construction de ces résidences. Les conséquences : une offre qui reste inférieure aux besoins, et donc une assurance, selon eux, contre la vacance locative.
Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement locatif en résidence senior ?
L’un des arguments avancés en faveur de l’investissement locatif en résidence senior réside dans le statut fiscal avantageux de ce type de placement. Certes, tous les spécialistes vous le diront : la fiscalité ne doit pas être le critère décisif dans le choix de l’investissement locatif en résidence senior. Il reste néanmoins important de connaître les schémas fiscaux possibles.
L’investissement locatif en résidence senior fait de vous un loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Les revenus relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
| Les différents avantages fiscaux de l’investissement locatif en résidence senior | |
|---|---|
| Avantage fiscal | Description |
| Défiscalisation immobilière avec la loi Censi-Bouvard | L’investissement locatif en résidence senior permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien, l’investissement étant plafonné à 300 000 euros. Le logement acheté neuf doit être loué en meublé à titre de résidence principale, pendant au moins 9 ans reconductibles (soit une réduction maximale de 3 666 euros par an). La location au gestionnaire de résidences-services doit être effectuée au moyen d’un bail commercial. |
| Location en meublé non professionnel (LMNP) | Ce statut ne permet pas de défiscaliser directement l’investissement locatif en résidence senior, mais peut être avantageux sur le long terme, surtout pour les investisseurs dans les tranches élevées d’imposition (au moins 30 %). La LMNP permet l’amortissement du montant de l’investissement sur 30 ans pour l’immobilier et sur cinq à dix ans pour le mobilier. |
| Cumul de la loi Censi-Bouvard et le statut de LMNP | La loi Censi-Bouvard et le statut de LMNP sont cumulables. En revanche, l’investissement locatif en résidence senior en LMP ne permet pas de bénéficier des avantages du Censi Bouvard. |
| Récupération de la TVA | L’investissement locatif en résidence senior permet de récupérer la TVA (19,6 %) sur le prix de revient hors taxe, à condition de louer le bien pendant vingt ans. En outre, la résidence doit proposer au moins trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, réception de la clientèle, entretien et nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison. |
| Loi Pinel | L’investissement locatif en résidence senior est également éligible au dispositif Pinel, permettant de profiter d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou 21 %, selon la durée d’engagement de location choisie (6 ans, 9 ans ou 12 ans). Certaines conditions doivent être respectées pour bénéficier de ce dispositif fiscal : loyers plafonnés et conditions de ressources liées au locataire. |
Bon à savoir : les dispositifs de défiscalisation Pinel et Censi-Bouvard s’inscrivent dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales. Le plafond des réductions d’impôt annuelles concernées s’élève à 10 000 € par an, par foyer fiscal
L’emploi d’un salarié à domicile, par exemple, fait également partie des avantages fiscaux plafonnés, avec l’investissement locatif en résidence senior ou autre.
Comment garantir le succès d’un investissement locatif en résidence senior ?
Au-delà des avantages fiscaux, la réussite d’un investissement locatif en résidence senior dépend du programme choisi. Les conditions du bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence senior sont également décisives.
Point crucial pour la rentabilité de l’investissement locatif en résidence senior : choisir une résidence située à un bon emplacement :
- les programmes dans les villes avec peu de concurrence sont plus intéressants ;
- la résidence-services doit répondre aux besoins d’une population encore autonome et donc être située à proximité des commerces, des services sociaux et des transports.
Dans l’investissement locatif en résidence senior, l’investisseur est propriétaire du logement. De son côté, l’exploitant se charge de la gestion de la résidence et de la location du logement.
L’investisseur et le gestionnaire de la résidence senior signent un bail commercial.
Le bail commercial fixe:
- la durée de l’engagement,
- la répartition des charges entre le propriétaire et l’exploitant,
- le montant du loyer,
- la revalorisation des loyers.
Ces points doivent être étudiés très attentivement. Ils auront une influence directe sur le risque et la rentabilité de l’investissement locatif en résidence senior. Apprenez-en davantage à ce sujet dans la partie complémentaire de ce dossier : Le gestionnaire de résidence senior : acteur clé de l’investissement.
Questions fréquentes
La crise sanitaire a-t-elle rendu l’investissement locatif en résidence-services moins attractif ?
Le secteur des résidences services continue à se développer et a été nettement moins touché par la crise sanitaire que celui des Ehpad.
Avec un public plus jeune, les résidences seniors ont enregistré moins de décès que les établissements accueillant des personnes dépendantes. Résultat : la demande reste forte, d’autant plus que le loyer (logement + restauration + services, dans les 1 500 €) reste bien inférieur à celui d’autres solutions pour les seniors.
Par rapport à l’investissement locatif dans les résidences de tourisme, les résidences-services continuent à afficher d’excellents taux d’occupation.
Comment choisir la résidence-service où investir ?
Il est important de choisir une résidence seniors auprès d’un exploitant expérimenté. Le gestionnaire de la résidence-service gère les locations et l’entretien des locaux. Il est recommandé d’opter pour l’un des grands gestionnaires de résidences-services (Domitys, Les Seniorales, Les Hespérides…) Le coût premier de votre investissement sera plus élevé, mais les risques minorés et les rendements supérieurs.
Essayez également de choisir une résidence où les services sont proposés à la carte. Cela vous évitera deux écueils :
- certains exploitants font payer les services aux investisseurs,
- d’autres en incluent le coût dans les loyers, qui sont dont plus élevés et moins attractifs pour les locataires…
Avec des services à la carte, vous ne payez rien de ce côté et les locataires choisissent les prestations qui leur conviennent. Résultat : un loyer plus attractif et un taux d’occupation plus élevé.
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1 Commentaire
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Madame Monsieur
Excellent article. S’agissant du statut LMNP, si un locataire souhaite amener son propre mobilier, quid de ce statut de la part de l’administration fiscale ? Remerciements anticipés pour votre réponse, salutations