Les résidences-services offrent une solution de logement pour les seniors autonomes à la recherche d’un environnement sécurisé et de services adaptés à leurs besoins. Elles constituent également un produit d’investissement attractif du fait d’un rendement élevé. Pour répondre aux attentes des seniors et des investisseurs, elles doivent être bien gérées et exploitées. Ce rôle incombe au gestionnaire de résidence senior. Zoom sur les qualités à rechercher chez cet exploitant aux responsabilités si importantes.
Quel est le rôle du gestionnaire de résidence senior ?
Le gestionnaire de résidence senior est l’exploitant d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées autonomes (Ehpa), appelé résidence-services. Cette structure comprend des logements (du studio au quatre pièces) réunis autour de parties communes, permettant d’offrir aux résidents âgés divers services à la carte.
Dans une réalité changeante, où les seniors désirent résider le plus longtemps possible dans un logement indépendant, le gestionnaire de résidence senior a un rôle à jouer important.
La responsabilité de la bonne gestion de ces services incombe au gestionnaire de résidence senior. Ces prestations comprennent notamment les activités et services suivants :
- accueil et réception des résidents,
- restauration,
- ménage,
- aide à la personne,
- activités et animations,
- gardiennage,
- téléassistance,
- soins esthétiques,
- blanchisserie…
Le gestionnaire de résidence senior est également responsable de l’entretien et de la maintenance de la résidence. Il s’occupera de faire réaliser les travaux nécessaires pour maintenir le standing et la qualité des logements. Le gestionnaire de résidence senior est donc le garant de la qualité de vie des locataires.
Quels sont les principaux acteurs du secteur des résidences seniors ?
En 2024, le parc des résidences-services compte environ 1 000 structures, représentant quelque 76 000 logements et 87 000 personnes âgées accueillies. Ces structures appartiennent essentiellement à une quinzaine d’acteurs dominant le secteur des résidences seniors. Domitys est le gestionnaire de résidences-services en tête du classement depuis plusieurs années.
Enseigne | Groupe | Nombre (2022) | Rachats récents |
|---|---|---|---|
Domitys | Aegide | 134 | Plus de 150 résidences en 2024 |
Sénioriales | Pierre et Vacances (PVCP) | 83 | 22 résidences (+ 7 en construction) sont cédées à Acapace fin 2023 |
Les Girandières Palazzo RSS | Réside Etudes | 62 | En redressement judiciaire en 2024 |
Les Villages d’Or | Les Villages d’Or | 51 | |
Les Jardins d’Arcadie | Acapace | 48 | Renforcées par les résidences les Senioriales achetées fin 2023 |
Les Hespérides | Sogeprim | 37 | Rachetées par Altarea fin 2023 |
Les Essentielles | Korian (Clariane) | 30 | Rachetées en 2024 par Odalys |
DomusVi Les templitudes | DomusVi | 28 | |
Cogedim Club | Altarea | 25 | Création du pôle ARIAS (spécialisé dans les résidences-services intergénérationnelles), regroupant les résidences Nohée (ex-Cogedim Club) et Les Hespérides (ex-Sogeprim) |
Ovelia | Ovélia Résidences Seniors | 20 | |
Emera / Citivie | Emera | 19 | |
Espaces & Vie | Lamotte Constructeur / G2L | 18 | |
Villa Beausoleil | Steva | 15 | |
Colisée | Colisée | 15 | |
Villa Sully Damecosi | GDP Vendôme | 11 | |
Orpea – Nahoma Primavera | Orpea (emeis) | 9 |
Quelles doivent être les qualités du gestionnaire de résidence senior pour un investissement réussi
Le gestionnaire de résidence senior est l’exploitant de l’établissement : il loue les bâtiments et logements achetés par des investisseurs. Pour réaliser un investissement locatif en résidence senior, il est donc essentiel de s’assurer de la fiabilité et de l’expérience du gestionnaire de résidence senior.
Le gestionnaire de résidence senior est en effet responsable de :
- la gestion des services et activités proposés aux seniors,
- la location des logements aux personnes âgées,
- la gestion financière et administrative de la résidence-services (facturation des résidents, entretien, paiement des loyers aux investisseurs…)
Il est important de faire vérifier par un comptable la qualité du plan d’affaires du gestionnaire de la résidence senior, avant d’investir dans un programme ou un autre. Le gestionnaire de résidence senior sera en effet l’acteur clé du succès de l’investissement immobilier. Au-delà des avantages fiscaux (Censi-Bouvard en Lmnp, récupération de la TVA…), c’est du travail du gestionnaire que dépendront le rendement et la pérennité de l’investissement. Il est recommandé de choisir un grand groupe spécialiste des résidences seniors et ayant une expérience de plusieurs années en création et gestion de ce genre d’établissements.
Qu’est-ce que le bail commercial avec le gestionnaire de résidence senior ?
Après s’être assuré de la solidité financière et de la notoriété du gestionnaire de résidence senior, il est important d’étudier le bail commercial conclu dans le cadre de l’achat du logement.
Le bail commercial est signé pour une longue durée (au moins neuf ans) par l’investisseur et le gestionnaire de résidence senior. Il définit toutes les relations entre les parties.
Il est important de vérifier plusieurs points du bail avant de conclure une affaire avec un gestionnaire de résidence senior
Certains articles du bail auront une influence directe sur le rendement de l’investissement locatif :
- la répartition des charges : elle définit qui paiera les charges de copropriété et travaux. En général, les petits travaux incombent au gestionnaire de résidence senior et les gros travaux sont souvent laissés à l’investisseur. Certains exploitants prennent aussi la responsabilité des grosses réparations (ravalement, travaux de sécurité…) Ce poste de dépense n’est pas négligeable, il est donc important de négocier pour le laisser au gestionnaire de résidence senior ;
- le montant des loyers versés à l’investisseur : le gestionnaire de résidence senior devra verser les loyers même en cas de vacance locative ;
- la revalorisation des loyers : il est recommandé de demander une révision annuelle à échéance fixe et d’opter pour des indices de référence connus ou fixés dans le bail.
En choisissant bien le gestionnaire de résidence senior, il est possible de pérenniser son investissement et d’en garantir une meilleure rentabilité.
Questions fréquentes
Comment choisir un gestionnaire de résidence senior fiable ?
Pour choisir un gestionnaire de résidence senior fiable, il est essentiel de vérifier plusieurs critères :
- Expérience : privilégier un gestionnaire avec une expérience solide dans la gestion de résidences seniors.
- Notoriété : se renseigner sur la réputation de l’exploitant auprès des résidents et investisseurs.
- Qualité des services : rxaminer les prestations proposées aux résidents (animation, sécurité, assistance).
- Gestion financière : vérifier la transparence et la rigueur de la gestion administrative.
- Solidité financière : assurer la viabilité financière du gestionnaire pour garantir la pérennité de l’investissement.
Cela vous permettra de faire un choix éclairé.
Où sont principalement implantées les résidences seniors ?
Les résidences seniors sont principalement situées dans les centres-villes des communes de 15 000 à 500 000 habitants, qui regroupent plus de la moitié des établissements. Cependant, les implantations varient selon la logique économique du gestionnaire de résidence :
- Résidences de première génération : implantées dans les grandes villes de plus d’un million d’habitants, comme Marseille, Lyon, Aix-en-Provence.
- Résidences « nouvelle génération », avec forfaits de prestations larges et intégrés : surtout dans les centres-villes des localités de taille moyenne (15 000 à 500 000 habitants).
- Résidences « tout à la carte » : grâce à leur flexibilité, elles s’installent aussi bien dans les métropoles que dans les petites communes, voire en milieu rural.
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Commentaires (2)
Réagissez, posez une question…
Liste ( + disponibilités et conditions séjour temporaires ou longue durée ) des VILLAGES SENIORS en ILE de FRANCE (75/94/77) non trouvée …
Bonjour
Je vous remercie pour votre commentaire.
Je vous invite a nous contacter au 01 86 65 82 00 afin d en discuter.
Bonne journée.
Amandine